Categorie catastali quali sono e come funzionano

Le categorie catastali sono degli indicatori sintetici grazie ai quali è possibile classificare gli immobili tenendo conto delle loro caratteristiche. Vengono utilizzate anche, e soprattutto, per determinare la cosiddetta rendita catastale e per quantificare il reddito imponibile tassabile secondo quanto previsto da attuali normative.

Che cosa sono le categorie catastali

Le categorie catastali sono dei simboli composti da una lettera e un numero attraverso i quali vengono indicati gli immobili. Permettono dunque di avere una classificazione riconosciuta a livello nazionale grazie alla quale è possibile attribuire una relativa rendita catastale.

Spesso si fa confusione sul concetto di rendita catastale pensando al valore di mercato dell’immobile, ma in realtà è semplicemente un valore calcolato sugli immobili che generano un reddito, ad esempio attraverso la locazione.

Gli immobili che hanno delle caratteristiche comuni tra di loro, vengono inseriti in una determinata categoria catastale per semplificare il calcolo della rendita e per tante altre esigenze. La categoria tiene conto della destinazione d’uso dell’immobile in oggetto e anche delle caratteristiche costruttive e strutturali.

Da sottolineare che poi ogni categoria catastale ha delle proprie sottocategorie che vengono contraddistinte da una lettera che fa riferimento alla categoria principale di appartenenza, e quindi un numero che ne determina ulteriori caratteristiche.

Nel concreto esistono sei principali categorie catastali che vengono indicate con le prime 6 lettere dell’alfabeto: A, B, C, D, E ed F. Per fare un esempio la categoria A è quella relativa alle strutture adibite per abitazioni. Poi ci sono le sottocategorie come A/7 che rappresenta i villini mentre A/3 sono le case di tipo economico.

Che cosa dicono le normative e quali sono le categorie catastali

Ci sono ovviamente delle normative che definiscono in maniera ottimale le categorie catastali. Il riferimento è all’ Art. 6 del DPR numero 1142 del 1949. In questo articolo di legge si evidenzia in particolare che la qualificazione delle cosiddette categorie catastali consiste nel distinguere le caratteristiche intrinseche che ne determinano la destinazione ordinaria e permanente della specifica unità immobiliare in oggetto.

Partendo da questa considerazione, è possibile dire che in linea generale gli immobili possono essere di due macro categorie ossia, quelli a destinazione ordinaria di cui fanno parte tutti quelli del gruppo A, B e C, e gli immobili a destinazione speciale che sono quelli relativi alle categorie D, E ed F.

Volendo essere più espliciti, la categoria catastale che fa riferimento alla lettera A riporta le abitazioni a uso civile che poi si differenziano per la loro bellezza e per il loro valore di mercato, come segue:

• tipo signorile (A/1)
• civile (A/2)
• economico (A/3)
• popolare (A/4)
• ultrapopolare (A/5)
• rurale (A/6)
• villini (A/7)
• ville (A/8)
• castelli e residenze prestigiose e storiche (A/8)
• uffici e studi (A/10)
• alloggi tipici dei luoghi (A/11).

Il gruppo B fa invece riferimento ad altre tipologie di strutture come uffici pubblici, ospedali, laboratori scientifici, accademie, gallerie, oratori, cappelle, magazzini sotterranei, prigioni, riformatori, collegi e altre simili.

Nella categoria C rientrano gli immobili utilizzati soprattutto per attività commerciali e professionali come autorimesse, magazzini, locali commerciali, stabilimenti di acque curative e balneari e non solo.

Il gruppo D fa riferimento a opifici, ospedali con scopi di lucro, fabbricati per uso industriale, istituti di assicurazione, sale per spettacoli e concerti.

Nel gruppo E ci sono fabbricati costituenti fortificazioni recenti, punti comunali, stazioni per servizi aerei e marittimi ma anche edifici a destinazione particolare, costruzioni e fabbricati che vengono realizzate all’interno dei cimiteri esclusi i sepolcri e le tombe di famiglia.

Ultima la categoria F in cui ci sono le unità in corso di costruzione ma anche i lastrici solari e le infrastrutture della pubblica amministrazione.

A cosa servono le categorie catastali

Le categorie catastali sono indubbiamente utili per classificare in maniera univoca e precisa gli immobili presenti sul territorio nazionale ma ha lo scopo anche di attribuire a ogni soluzione una determinata rendita catastale che tenga conto della superficie metri quadrati, di eventuali servizi di cui dispone come garage, posto auto in cortile, cantine e anche la posizione geografica.

Sono tutti aspetti che vengono considerati al fine di poter determinare il valore da attribuire allo stesso immobile, qualora quest’ultimo venga utilizzato per generare reddito. Partendo da questa sorta di imponibile, si vanno a determinare le imposte che devono essere pagate all’erario, ma anche altre situazioni come ad esempio i diritti di successione oppure l’imposta di registro e di donazione.

La rendita catastale viene anche presa in considerazione nel caso in cui ci si rivolga a una banca per ottenere un mutuo oppure un prestito, perché definisce l’imposta ipotecaria.

La finalità delle categorie catastali è definita dall’ Art. 8 del Reggio Decreto numero 652 emanato nell’anno 1939. Una normativa quindi che fa riferimento a un’epoca ben differente rispetto a quella attuale, ma che in realtà è ancora valida perché essenzialmente indica che la categoria è utile per determinare la rendita e definire le unità immobiliari di gruppi comuni.

Come si utilizza la rendita catastale

Abbiamo visto teoricamente che cosa sono le categorie catastali e per quale motivo sono state introdotte nell’ordinamento italiano. Vediamo però nel concreto perché si va a definire la rendita catastale, e per quali aspetti della vita quotidiana va tenuta in considerazione.

In particolare la rendita catastale è importante per la determinazione del reddito imponibile che viene previsto per le imposte e per le sovra imposte. In pratica il fisco, per conto dell’Agenzia delle Entrate, calcola correttamente il valore di un immobile sotto questo punto di vista e viene utilizzato per definire l’imposta ipotecaria e quella catastale.

Inoltre ci sono delle tassazioni che richiedono la rendita catastale per determinare quanto dovuto ad esempio per l’imposta municipale propria, più comunemente conosciuta come IMU. Il calcolo infatti va fatto rispetto alla tipologia di categoria catastale dell’immobile e alla rendita. Inoltre ci sono altri fattori di cui tener conto come la percentuale di utilizzo durante l’anno e le aliquote imposte dalle varie amministrazioni comunali territorialmente competenti.

Riforma del catasto e come conoscere la categoria catastale

La categoria catastale è dunque molto importante e bisogna necessariamente conoscere l’appartenenza del proprio immobile per poter valutare tanti aspetti.

C’è da sottolineare che, dal 2020 è in atto una sorta di riforma del catasto che riguarda soprattutto le modalità con cui si calcola la rendita catastale. Il calcolo è fermo da diversi decenni per quanto riguarda le modalità, ed è per questo che c’è necessità di revisionare il tutto, tenendo conto di aspetti molto importanti come ad esempio l’efficienza energetica e una definizione rispetto ai metri quadrati piuttosto che al numero di locali.

Tra l’altro, dopo interventi di ristrutturazione e di efficientamento energetico, può accadere che ci sia anche una variazione della categoria catastale di appartenenza. Questo avviene soprattutto se si vanno a ridefinire gli spazi interni del proprio locale, magari inserendo una stanza in più e cambiandone alcune caratteristiche strutturali.

Per conoscere qual è la relativa categoria catastale si può procedere in diversi modi. Il primo è quello di rivolgersi a un’agenzia immobiliare che offre questo genere di servizi ai propri clienti per conoscere anche il valore di mercato a cui eventualmente è possibile proporre la propria casa in locazione oppure in vendita. In alternativa, ma con un minimo di competenza in merito, è possibile utilizzare il sito dell’Agenzia delle Entrate effettuando l’accesso con il proprio Spid e inserendo alcuni dati intitoli identificativi dell’immobile e i dati anche del proprietario con il codice fiscale.